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四川中南顶泰企业管理有限公司:房地产的逻辑不灵了?

作者:网络 来源:互联网 2018-11-02 10:38 1 ℃
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不管是为了寻求心理安慰,还是为了达成某种利益,对于那些现在还在提降准和发币利好楼市的人,大家主动拉黑就好。

或许有时候银行也搞不懂,为什么搞房产的比它们银行都关注央行怎么降准。

毕竟最近十年,央行每一次降准,都等同于吹响了楼市上攻的号角。按照马光远老师的话来说:“每次降准降息,一定会强调稳健的货币政策基调没有改变,一定会强调是解决中小企业融资问题,第一时间内最亢奋的一定是股市,而最大的受益者一定是房地产市场。”在房地产行业,从开发商、中介到投资者,某种意义上,大家都是巴甫洛夫忠实的信徒。

然而如今新一轮降准已经过去大半年时间,楼市预期中的上涨并没有发生,相反,这个市场显现出了一种少见的疲态。面对房地产这只猎狗,为什么降准的“骨头”不灵了?

很多人把今年的降准解读为“大放水”,那就先要看看央行放了多少“水”。根据官方数据,从1月到10月,央行进行了4次降准,总额大约在3.65万亿。同时央行也强调释放的流动性是为了置换之前到期的中期借贷便利(MLF),降准返还商业银行的资金,一部分要用于偿还MLF,不全都是投向市场的,央行这一表态还是在强调货币政策的稳健中性。

尽管几次降准确实都是发生在MLF到期的当口,但如果去查公开数据就会发现,截至2018年9月,MLF的规模达到了5.38万亿,这一数值在6月是4.42万亿,也就是说,MLF余额并没有缩减,而是在增加。不仅如此,包括中期借贷便利、常备借贷便利(SLF)和抵押补充贷款(PSL)在内的工具总体规模也在增长,这样测算,实际上的短期流动性增长还要略高一些,至少在4万亿以上,换句话说,货币还是在逐渐放宽的,只不过速度比较慢。

要想知道这些钱有多少能够流入房地产市场,就要看信贷的变化。我们之前说过,信贷要密切关注两个方面:贷款利率变化和信贷规模变化。

我们以广州为例回顾一下今年上半年房贷利率的基本情况:一月,照往年情况,各大银行会在年初放宽额度,但广州一月竟然有7家银行处于额度紧张的状态,二月,首套房利率上浮普遍突破10%,四月,汇丰银行的首套房利率已经上浮了20%,恒生银行首套房利率上浮40%,二套房干脆就不做了。利率上浮的情况一直持续到六月,才有了5%左右的额度下调,但很快又出现了回升。一套100平米的房子以均价计算,半年之后需要多交70万,其中利率上浮的溢价几乎占到一半。目前,主要城市利率上浮普遍维持在10%—15%,只有少数城市出现了波动。

从贷款规模来看,根据今年第三季度金融机构贷款投向统计报告,人民币房地产贷款余额前三季度增加5.21万亿元,占同期各项贷款增量的39.6%,比上年全年占比水平低1.5%。总的贷款余额增加了,但新增贷款流向房地产市场的比率相比去年降低了。

还有一点值得注意,央行的金融工具也具有引导意义。比如这些工具的抵押、质押品中,就没有房地产贷款收益权的品类,也就是说,按照央行鼓励的品类抵押,商业银行就可以拿到稳定的贷款,可能利息还会更便宜。这也是一种调节手段。

因此,虽然流动性在逐渐回归宽松,但限贷仍然在继续,也就是我们所说的“宽货币,紧信贷”, “放水”对房地产市场的上涨并没有构成有力支撑。如果观察房地产企业,就会发现它们的账期在增长,这就是资金在房地产领域受限制的重要表现。

至少在房地产市场这个层面,货币的因素已经稳定,不管是为了寻求心理安慰,还是为了达成某种利益,对于那些现在还在提降准和发币利好楼市的人,大家主动拉黑就好。

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